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    为了发明更高的效益,房地产行业越来越重视名目办理这一要害环节。而我国的房地产行业的名目办理还处于初级阶段,具有不少问题。下文先容了房地产名目办理的内容和特性,剖析了房地产开发名目办理具有的问题,提出了详细的名目办理办法。供同业参考。

    要害词房地产;名目办理;问题;办法;把持

    名目办理对任何一个行业都是至关首要的,尤其是房地产如许一个新兴、庞大又竞争剧烈的行业。从后期的谋划、市场调查、研讨可行性、剖析评估直到后期的营销谋划,每一步都需求名目办理来监视实行。但是,因为我国房地产企业名目办理生长光阴较短,以是从决议到实行的进程中都具有各种各样的问题,这些问题最终会招致决议失误、高本钱

    撑持、低效率,以至会把有些名目变成空言无补。本文试图通过对当前我国房地产开发名目办理的初步浅析,改良和完满名目办理模式,进步房地产名目办理水平。

    1房地产开发名目中具有的问题

    当前,我国房地产开发名目办理的水平普遍不高,企业的经济效益低于当前国际的普通水平,不少房地产开发名目具有着品质低劣、交房改期、货不对板、空置率高等问题。要解决这些问题,开发企业就要在办理模式上下工夫,增强对名目办理的研讨和使用,把名目办理作为一种重生的、先进的、高效的办理模式来存眷。笔者将结合名目开发的几个阶段的现实情形,对名目办理的要害问题举行讨论剖析。

    1.1后期谋划及市场调研不到位、调解不实时

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    有些开发商以“市场是转变的,名目定位不克不及太死”为遁辞,不重视后期的名目详细可行性研讨,名目市场定位不正确,浪费了项机遇、光阴。因为不详细、“可行”的名目可行性研讨讲演,招致决议优柔寡断。决议高层“犹豫”了一段光阴后,大多会匆仓促决议,如许的决议确定的名目产物基础不科学、不零碎、不片面,也不齐全可行。名目决议阶段的问题在名目实行进程中会形成名目办理的诸多难题。

    1.2设计单元和开发商普遍疏忽名目设计阶段的投资把持

    目前我国的设计投标次要是从功效、技巧、美观等角度来评估设计计划的好坏,有重技巧轻经济的倾向,较少斟酌计划的经济指标逐个名目投资,这显然不得名目本钱

    撑持把持的要领。同时,现行设计费计取体式格局不甚平正,因为目前设计费的若干取决于工程总造价的凹凸或建造面积的巨细,费用本身只反应了设计的水平,而不斟酌造价的平正性和经济效益的要素。

    设计职员的翻新,被社会认可的只是技巧上的翻新(如建造外型和使用功效),而把持名目投资的翻新却得不到应有的存眷和认同。设计职员在下降名目投资上深挖潜力的设计成果,得不到表彰和嘉奖,反而要承当危险。这形成了设计单元、设计职员经济认识淡薄,只需保证安全安全、不出技巧或安全问题就不斟酌工程造价,招致工程设计的“肥梁、肥柱”等举高工程造价的现象。

    1.3名目扫尾阶段,业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的抵牾突出

    在后期土建施工阶段,事情繁多,名目办理简略,包孕那些已包罗在总包条约内的业主指定分包或专业分包,监理方及业主办理职员在此方面的名目办理事情较易实现,难度较大的是与业主独立签署施工条约的分包工程。在工程招标时关于工程合营、交接口界定不敷详细,签署的工程施工条约不紧密,合营认识“较差”的总承包商对业主分包工程合营问题“过于当真”、“斤斤计较”,使业主名目办理难题重重,老是在工程接口、合营方面扳缠不清,这是形成工期迟延的首要要素。

    业主分包工程的分包商有了需疏浚、谐和的问题往往间接找业主,业主成了变相的“总承包”单元,业主的现场办理职员成了工程现场的“总谐和”,而到了扫尾阶段其有80%以上的事情精神和事情量都破费在了“谐和”事情上,使得工程名目建设虎头蛇尾,留下诸多问题。一旦涌现了工程品质和迟延工期问题后彼此扯皮,各方都争相推脱责任。名目到了即将完工、交付客户入住的阶段,业主的工程名目办理现场代表老是“求”完了这方,再去“请”那方,还要预备结构举行工程名目整体验收和交付等事情。在名目扫尾阶段,业主的工程名目办理现场代表的事情压力、事情难度和事情量都很大。

    2房地产名目办理的办法

    2.1房地产名目办理中的本钱

    撑持把持

    本钱

    撑持把持间接决议企业能否可以

    呐喊赚钱,赚钱若干的问题。在整个房地产开发进程中,从后期的地皮开发一直到最后的房屋发卖以及办理费等都可以通过采纳平正办法下降本钱

    撑持。例如在计划设计环节,下降本钱

    撑持一方面体现在好的设计、较低的价钱;另一方面也体现在找好的设计单元,防止所设计的产物一旦得不到市场认可而涌现滞销等情形。但是,建造安装本钱

    撑持仍然

    依据是房地产开发项日中的首要局部,占整个房地产名目开发本钱

    撑持的30%~40%,建造安装本钱

    撑持能不克不及失掉无效把持,是房地产名目本钱

    撑持把持的重点。此中尤应留意下降资料本钱

    撑持。

    2.2房地产名目办理中的进度把持

    房地产开发名目触及进度把持的运动有投资机遇挑选与谋划、可行性研讨、后期事情(包孕地皮开发、名目融资、计划设计、招投标、条约的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还也许包孕物业办理阶段)。做好房地产项进度办理,就应在这些环节上做好时问上的支配。

    2.2.1应对介入各方举行规模办理,某一介入方什么时候介入、什么时候加入及其责任规模。

    2.2.2研讨名目各个事情的相干水平,有的是互不影响的并行事情,有的是齐全相干的,有的是不齐全相干的。

    2.2.3针对项情形,制订出房地产开发名目各个事情的前后次第及预计持续光阴,并对项希望情形实时监控。

    2.2.4建造工程的进度把持是在房地产名目施工工期要求的条件下举行的,它服务于整个房地产开发流程的进度把持。

    房地产项事情流程并不是独一的,以是开发周期的运动性较大,不同的开发企业其名目开发持续光阴也不同样。我国某知名房地产企业所采纳的“快捷动工快捷发卖”模式,强凋驾御流程的翻新与优化,产物研发、开发手续、工程建设三者之间的交织与搭接,正确地举行市场定位和推行

    推戴定位,领有强大的发卖网络和发卖才能。传统的房地产公司驾御名目“一环套体育manbetx平台注册,manbetx万博直播,体育manbetx赞助商一环”的串联体式格局,该企业改为并联的体式格局,从而从拿地到名目动工到收盘的光阴大大缩短。

    在名目后期预备阶段,市场调研、名目谋划、产物设计同等步举行,强调各部门充分介入与彼此之间搭接,所有的名目都是从研发到工程,到运营、物业办理的全程跟进。以是在全国各地的浩瀚名目,从地皮中标到起头发卖,局部把持在半年之内,而大多房地产企业常常需求1年~2年。

    2.3房地产名目办理中的疏浚办理

    对房地产企业而言,起首应做好结构外部

    暮气的疏浚交换。因为大局部的房地产公司都采纳矩阵式的结构模式,企业应重视职能部门之间的疏浚和职能部门与名目部之间的交换。

    2.3.1职能部门之间的疏浚。例如营销谋划部通过其取得的市场信息为投资生长部供应决议支撑;财务部依据投资估算举行融资,做好资金流的保障事情,同时把持工程、营销等等费用;人力资源部则按照需求为整个结构供应人力保障等。

    2.3.2应做好开发名目介入各方的疏浚事情。例如,在工程施工中,承包商、监理单元、计划设计单元、供应商之间的疏浚对工程项顺利实行至关首要。

    2.3.3界面疏浚办理。当然在房地产企业中,信息办理、条约办理、危险办理也是至关首要的。

    3结语

    工程名目办理是一个动态的进程。业主方对工程项办理与造价的把持应贯穿于项全进程,在工程名目建设的各个阶段、各个环节,不时都要有把持投资的经济思想。充分利用和当真剖析建设周期中的首要信息.把握住市场经济的脉搏,淘汰或防止建设资金的流失,最大限度地进步建设资金的投资效益。

    参考文献

    1王凌,浅析房地产名目办理的问题及应对办法,四川建材2009.

    2万能柔,房地产开发名目办理和品质把持,四川建材2008.

    3李良生,综合剖析房地产名目办理现阶段具有的问题,民营科技,2009(6).

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